研究结果显示，至今年三季度末，华远地产、新华联、光明地产、绿地控股等36家房企的净负债率超过100%；与2019年末相比，格力地产、金融街、华侨城A等76家房企的净负债率出现上升

标点财经研究员  黄凤清

房企融资管理“三道红线”，成为过去几个月房地产行业的热议话题。有媒体报道称，新规自9月起已在此前参与住房城乡建设部、人民银行座谈会的12家房企里开始试点实施，其余房企从2021年1月1日起全面执行。

标普信用评级（中国）有限公司在10月28日发布的研究报告中表示，如果控制房地产企业有息债务增长的监管规则扩大适用范围，长期来看有利于房地产行业整体信用风险的下降，但中短期内高杠杆房企在资本市场的融资空间将被压缩，存货变现将成其缓和流动性压力的关键。

如此情况之下，一旦房价大幅向下，或销售不顺畅，债务高企、融资受限的房企将面临资金链断裂风险。因此，降负债、去杠杆已成为业界共识。

在衡量房企的债务压力及杠杆水平时，净负债率是一个重要指标。而净负债率大于100%，正是“三道红线”之一。那么，当前A股房企净负债率处于什么水平？

根据Wind提供的有息负债、货币资金及所有者权益等指标数据，标点财经研究院联合《投资时报》对121家A股房企（按证监会行业分类）2020年三季度末的净负债率进行了计算，推出《A股房企净负债率排行榜》。

研究结果显示，至今年三季度末，华远地产（600743.SH）、新华联（000620.SZ）、光明地产（600708.SH）、绿地控股（600606.SH）等36家房企的净负债率超过100%，整体来看，大中型房企的净债率相对更高；与2019年末相比，格力地产（600185.SH）、金融街（000402.SZ）、华侨城A（000069.SZ）等76家房企的净负债率出现上升。

三成房企净负债率超100%

根据Wind数据计算，截至今年三季度末，A股上市房企整体净负债率为90%，较2019年末上升5.69个百分点。样本中共有36家房企的净负债率超过100%，占比约30%。

排在首位的是*ST松江（600225.SH），净负债率达到1557.31%。该公司三季报显示，今年三季度末，其由短期借款及一年内到期的非流动负债组成的短期债务高达56.16亿元，同时还有3.43亿元的长期借款，而货币资金、所有者权益分别只有7.63亿元、3.34亿元。

云南城投（600239.SH）的净负债率亦超过500%，以859.47%排名第二。排在前十的房企还包括京投发展（600683.SH）、泰禾集团（000732.SZ）、华远地产、中交地产（000736.SZ）、新华联、天地源（600665.SH）、光明地产以及格力地产，除格力地产外，其余公司净负债率均超过200%。

其中，光明地产以211.86%的净负债率排在第九位。纵观该公司过去几年年末的净负债率，自2015年起便持续高于100%。截至今年三季度末，该公司有息负债超过380亿元，而货币资金仅70.34亿元。

除上述10家房企外，净负债率在100%以上的还包括嘉凯城（000918.SZ）、金融街、绿地控股、首开股份（600376.SH）、阳光城（000671.SZ）等。

还有8家房企的净负债率在90%—100%之间，包括蓝光发展（600466.SH）、大悦城（000031.SZ）、华侨城A等，离监管“红线”仅一步之遥。

在榜单的另一端，有48家房企三季度末的净负债率低于30%，包括万科A（000002.SZ）、世茂股份（600823.SH）等。其中，卧龙地产（600173.SH）、华联控股（000036.SZ）等25家房企的净负债率为负数，意味着公司的货币资金足以完全覆盖有息负债。

标点财经研究员注意到，整体上来看，房企的净负债率与规模存在一定的正相关关系。相比于小型房企，大中型房企“踩线”的概率更大。从今年三季度末的数据来看，资产规模超千亿元的24家A股房企中，有13家的净负债率超过100%，占比为54.17%。资产规模在500亿—1000亿元之间的房企中，净负债率高于100%的比例为50%。而资产规模在100亿—500亿元之间、百亿元以下的房企中，这一比例分别为34.09%和0%。从另一个角度来看，净负债率低于30%的房企，资产规模大多不到200亿元。

超六成公司净负债率攀升

降负债、去杠杆效果如何呢？对比今年三季度末及2019年年末的数据来看，A股房企中有45家公司的净负债率出现了不同程度的下降，包括京投发展、阳光城、光明地产、金科股份（000656.SZ）、万科A等；而76家公司的净负债率不降反升，占比为62.81%。

Wind数据显示，*ST松江、中交地产、云南城投今年三季度末的净负债率较去年年末大幅上升超过100个百分点。南山控股（002314.SZ）、嘉凯城、京能置业（600791.SH）、*ST新光（002147.SZ）的净负债率亦上升40个百分点以上。

其中，嘉凯城三季度末有息负债尽管较去年年末下降17.12%，但仍高达53.80亿元。而其货币资金只有2.02亿元，与去年年末相比大降80.43%。最终，该公司的净负债率由2019年末的149.75%攀升至今年三季度末的196.72%，上升近47个百分点。在负债率攀升的同时，该公司今年来经营状况堪忧，前三季度营业收入腰斩，同比下降50.79%；归母净利润为-10.02亿元，同比下降127.70%；经营活动产生的现金流量净额为-1.96亿元，同比下降161.90%，现金及现金等价物净减少5.84亿元。

绿地控股、新华联、金融街、格力地产、华侨城A等房企的净负债率亦有所上升。

其中，华侨城A的净负债率较2019年末提高约12个百分点至96.44%，已十分接近100%。Wind数据显示，其今年三季度末的有息负债较2019年末增长了21.68%，其中长期借款增长了31.04%；前三季度归母净利润同比下降12.50%。

标点财经研究员注意到，近年来华侨城A的净负债率呈持续攀升趋势，过去3年年末依次为52.83%、84.31%、84.47%。自2017年起，华侨城A经营活动产生的现金流净额持续为负，2017年—2019年及今年前三季度依次为-79.14亿元、-100.45亿元、-51.88亿元、-22.38亿元，投资活动产生的现金亦多年呈净流出状态。一旦融资收紧，其资金压力可想而知。

结合资产规模及净负债率的变动情况来看，44家资产规模在100亿—500亿元之间的A股房企中，净负债率上升的有29家，占比为65.91%。资产规模在500亿—1000亿元之间、百亿元以下的房企中，这一比例分别为62.50%、62.16%。而千亿以上规模的房企这一比例最低，只有58.33%的公司的净负债率高于2019年年末水平。

不同规模房企净负债率表现

数据来源：Wind